Рынок недвижимости Дубая рос достаточно долго, чтобы у наиболее бдительных экспертов появились подозрения: не пузырь ли это? Насколько оправданы ожидания стремительного спада и почему о них заговорили именно сейчас, разбирался MyRealEstate

Рынок недвижимости Дубая уже в третий раз в XXI веке демонстрирует стремительный и продолжительный рост. За первыми двумя взлетами последовали эпичные обвалы в 2009 и 2015 годах. Сейчас рынок вновь переживает стадию роста, причем она продолжается уже не первый год, поэтому наиболее пессимистичные участники рынка недвижимости ждут следующего спада.

За год в Дубае было заключено 97 252 сделки ( +59,5% за год), средняя стоимость сделки составила $435 610 (+10,3% за год). Общая стоимость всех транзакций превысила 265 млрд дирхамов (около $71,2 млрд по курсу на 17 февраля).

«Пузырь», «обвал» и прочие беды дубайскому рынку пророчат разочарованные инвесторы, которые ждали огромных прибылей без особых усилий, рассказали собеседники Forbes. «До весны 2022-го в некоторых проектах цены росли на 100% в год, — говорит управляющий партнер компании Webster и член ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Константин Ковалев. — Длительность инвестиций у такого сорта игроков варьируется от 3 до 12 месяцев, они часто работают с кредитным плечом, в том числе пользуются рассрочкой от девелопера. Во второй половине 2022-го инвестиционный рынок вышел на плато, и маржа спекулянтов резко снизилась. Отсюда разочарование такого рода спекулятивных инвесторов и уход их с рынка».

Цены в Дубае действительно стали расти несколько медленнее: если за 2021 год вся недвижимость подорожала на 17%, то в 2022 году, по данным аналитиков My RealEstate, квартиры прибавили в стоимости 8,5%, виллы — 13%, а премиальный сегмент в целом, по данным Knight Frank, вырос на 13,5%. Отдельные проекты, особенно новостройки, дорожают быстрее. «В среднем по Дубаю рост цен не такой уж драматичный: по нашему мониторингу на основе данных Dubai Land Department, за год метр off-plan-недвижимости (новостроек на ранней стадии строительства. — Forbes) вырос на 16% — с $4790 до $5572», — отмечает исполнительный директор и партнер Tranio Михаил Буланов.

«Рост цен замедлился, потому что он не мог не замедлиться, — комментирует ситуацию представитель портала MyRealEstate Эмиль Искендеров. — Последние два года спрос и цены на недвижимость в Дубае росли беспрецедентными темпами. Такая ситуация не могла сохраняться вечно, и сейчас она наконец начала меняться, а рынок — стабилизироваться». По его данным, доходность от инвестиций в недвижимость Дубая составляет порядка 5–6% в год. «Инвесторы разочарованы низкими ценами, надувают губы и говорят, что будут ждать следующего кризиса», — саркастически добавляет Ковалев.

Инвестиции в Дубай слишком активно рекламировались и рекламируются до сих пор, так что часть разочарований происходит из-за обманутых надежд, полагают эксперты. «Если отложить вариант заговора рептилоидов, то опасения, связанные с Дубаем, касаются тотальной пропаганды этого рынка как «нового Эльдорадо и рая на земле», — объясняет член совета директоров Unique Zone Baqure Mehdi. — Многие российские брокеры переехали в Дубай и обрушили горы видео и фото контента на своих подписчиков в соцсетях».

Разочаровываются не только инвесторы. «Причина активизации разговоров про пузырь, как мне кажется, состоит в определенной заинтересованности в этом со стороны риелторов, чьи комиссии в Дубае в последнее время сильно упали, — полагает руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management Александр Пестряков. — Например, застройщик Emaar недавно снизил ее до 2%, а прежде средняя агентская комиссия составляла 6%, а по некоторым проектам — до 12%».

Собеседники полагают, что разворот на рынке недвижимости Дубая произойдет, но через пару лет умеренного роста.

«Самый резкий рост рынка недвижимости Дубая был с 2004 по 2005 год, — напоминает генеральный директор «MyRealEstate» Эмиль Искендеров. — Дальше было существенное снижение рынка с небольшими коррекциями, а в 2009 году произошел резкий обвал, то есть рынку понадобилось 1764 дня или около 5 лет, чтобы пройти полный цикл. С момента обвала до следующего пика произошло 1916 дней, что также чуть больше 5 лет. Цикл рынка занимает примерно 5 лет. Последняя «яма» рынка Дубая случилась около 900 дней назад. Таким образом, можно сделать вывод, что рост рынка недвижимости Дубая будет длиться еще 2,5 года».

«Рынок на два-три года далек от пузыря, — прогнозирует Ковалев из AREA. — Можно ожидать падения рынка в 2028–2030 годах».

Среди участников рынка недвижимости немало и оптимистов. «Если сравнить стоимость недвижимости в Дубае с другими мировыми центрами роста, то сразу станет понятно, что разговоры о «пузыре» беспочвенны, — уверен руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — В Гонконге стоимость квадратного метра жилья составляет порядка $25 000, в Сингапуре — $17 000, в Тель-Авиве — $14 000, Сеуле — $11 000. В Дубае средняя медианная цена жилой недвижимости находится на уровне $3500–4000 за «квадрат», соответственно, потенциал для роста цен на недвижимость в городе еще очень большой».

«Если не будет новых волн покупателей-иностранцев, рынок начнет стагнировать и «сдуваться» за счет уменьшения спроса, — рассуждает партнер MyRealEstate Ирина Мошева. — По нашим оценкам, новой волной спроса может стать открытие после пандемии Китая и прирост китайских инвесторов, введение программы инвестиционного гражданства в Дубае, новые геополитические потрясения».

О надеждах на китайский спрос, который позволит рынку и дальше расти, говорили все собеседники. Некоторые из них ждут «пополнения» и из других стран. «В связи с надвигающимся кризисом сюда приезжают европейцы и британцы, — констатирует управляющий партнер MyRealEstate — Поэтому рост цен здесь будет продолжаться, хотя по законам рынка он уже не будет столь бурным».

«Что касается «пузыря», то швейцарский банк UBS недавно опубликовал отчет Global Real Estate Bubble Index, — отмечает основатель группы Kalinka Екатерина Румянцева. — Это исследование рынка недвижимости и конкретных городов на предмет наличия «пузыря» или перегрева. Дубай расположился всего лишь на 24-м месте в данном рейтинге».

Большинство собеседников , особенно из числе «дубайских оптимистов», упомянули индекс банка UBS. «Все ссылаются на индекс пузырей от банка UBS и на то, что в Дубае нет «пузыря», — констатирует Цогоев из SimpleEstate. — Индекс существует с 2018 года, когда-нибудь зафиксированные «пузыри» от UBS «лопались»? Ответ: нет».

От MyNews

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *